プロ目線での中古不動産物件の買い方

前回ワンルームマンションや新築アパートなど不動産投資の事について書いてきましたが、高い利益率が見込める物件と言えばやはり中古物件でしょう。私自身も仕事で中古の投資用物件をよく購入しています。今回は中古物件の買い方のポイントを見ていきましょう。

レントロールは最高家賃と最低家賃のギャップが重要

物件を検討するにはレントロール(家賃表)の空室状況を確認されると思われますが、私は一番先に最低家賃と最高家賃をみます。また、最高家賃はいつから入居しているのか?、同じように最低家賃はいつから入居しているのか?を確認します。
(参考:レントロールとは

家賃というのは絶対に下がります。また、一度下がってしまうと上げることは容易ではありません。言うならば最低家賃が今後の募集家賃の目安になるのです。また、最高家賃で入居している方がいつから入居しているのかを確認するのは、物件の間取りの種類によって退去が発生する予想がつくからです。例えばワンルーム系などの単身用の物件の場合、5年以内に退去が発生する可能性が高いので、購入を検討する際は高い家賃が取れていても、最低家賃で計算しなおして収支をはじきます。

最低家賃と最高家賃のギャップが大きいほど、最低家賃で計算しなおした場合に収支の乖離は大きなものとなりますので注意が必要です。

 

修繕履歴を必ず確認する

中古物件の場合は必ず修繕履歴を確認しましょう。中古の場合は買った後に費用がかかる場合がよくあります。特に防水工事や部屋のエアコン、水回りなど最近工事や取り換えが行われているかの確認は必須です。

よく、修繕履歴がないや分からない物件がありますが、オーナー自らが管理している物件や、管理自体がずさんな場合がありますので、私はこのような物件は極力買わないようにしています。これは、後でどんなトラブルが発生するのか怖いからです。物件自体が特別安いなどの事情があれば、修繕などが必要なことを前提として進めていきます。
(参考:修繕履歴とは

 

物件の築年数の目安

次に購入する物件の築年数ですが、これは購入後の利用目的により様々だと思いますので、あくまで保有を目的とした例で見ていきます。

まず、木造の物件ですが10年前後の物件にします。新しければそれに越したことはありませんが、新しい物件はそんなに安くありません。なぜなら、売りに出しているオーナーもほとんどの場合借入を利用しているでしょうからローンの残債が多くて値ごろ感がないからです。

これは参考程度ですが、25年の元利均等でローンを組んだ場合、10年前後になってやっと元金部分が減っていきます。それまでは利息部分の返済が大きい計算になっています。

また、10年前後の物件は入退去が数回行われているため、入居者の家賃ギャップも狭く、収支計算が行いやすいためです。

世間には20年30年クラスの木造アパートも売りに出ていますが、木造の法定耐用年数はあくまで22年ですので、建物の価値はほとんどありません。価値がないというと銀行のローンにも響きますのでそれだけ多くの自己資金が必要になる場合があります。土地値ぐらいで売っている物件は別ですが、そのような物件はほとんどありません。あっても、何かしらの問題をはらんでいるケースが予想されますので注意が必要です。

先ほどの法定耐用年数のケースから見ていくと、鉄骨は34年、RCは47年となります。ここでの耐用年数はあくまで住宅用ですので注意が必要ですが、耐用年数からみた物件の購入のポイントは鉄骨で15年前後、RCで20年前後の物件を検討します。

 

利回り計算のポイント

最近、「利回り10%以上の物件を探しているなど」の希望を聞きますが、ここでいう利回りは家賃収入を物件の価格で割ったものです。プロの投資家などは家賃収入から必要経費(ローンの利息を省いた)を除いたNET利回りを気にします。

私の場合は現状の利回りはあまり気にしていません。というよりも現状の利回りはあまり検討材料にならないからです。

前述しましたレントロールの項でも説明しましたが、最低家賃と最高家賃の家賃ギャップを注意します。そして最低家賃で利回りを計算していきます。不動産投資は中長期的に見ていかなければなりませんので、将来家賃がどれだけ取れるのかが重要です。
かといって一般の方は家賃がどれだけ変動するかの予測はつかないでしょう。

簡単な方法としては賃貸サイトで自分が購入する物件の近隣物件で比較します。同じような間取りの物件で、購入しようとする物件の5年プラスした築年数の物件などを検索し、家賃を比較してみましょう。

他にも購入する際の注意すべきポイントはたくさんあると思いますが、私は最低上記のポイントに注意して検討します。一般の投資家のみなさんは決して買い急ぐ必要はないと思いますのでじっくり検討してみてはいかがですが?

最後によくお客様から「ネットなどで掲載されていない物件がほしい」と言われます。表には出ない物件は存在しますが、表に出ないということはそれだけリスクも含んでいますし、不動産業者が先に買ってしまいますので、結果として不動産業者が買いたくないような物件を一般の方が買わされることもあります。

不動産取引はババ抜きと一緒で、最後にババをつかまされることもあるということを忘れないで下さい。

 

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