バックアップローンの問題点と不動産投資

バックアップローンというものは世間に数多くありますが、ここで取り上げるものは、不動産投資に関するものです。新築物件を購入される場合、ほとんどの場合がローンを利用されると思いますが、想定していたよりも少ない額しか融資が行われない場合があります。
せっかく購入を決断しても自己資金が足らずに物件を買えないのでは、販売会社としても残念でなりません。そこで、不足部分を別口で融資をするのがバックアップローンをというものです。

これは一般的な銀行よりも消費者金融などのノンバンク系や、不動産の販売会社によってはグループ内の金融機関を利用したりしています。

数年前の話ですが、ある投資家さんが相談にこられ、自身が持っているアパートを売却したいとのことでした。

物件は築3年しか経っていない綺麗な状況でしたが、家賃収入よりも月々のローン返済が上回っているため、生活を圧迫しているとのことでした。入居は8部屋中2部屋が空室でしたが、家賃を下げれば何とか満室になると思われる状態でした.。但し、売主様は家賃を下げられない理由がありました。

バックアップローンで利益がでないアパート経営

よく話を聞いてみると、物件を購入される際に自己資金が不足部分したため一部をバックアップローンで賄ったとのことでした。500万円ほどを5年で返済されるような組み立てで借りていましたが、そのせいで購入から5年はほとんど利益がでない組み立てでした。

購入された当時は5年経てば利益がでると営業マンの言葉を信じて購入したが、こんなに早く家賃が下がると思っていなかったとのことで、物件を手放したいとの希望でした。

すぐに物件の売却価格を査定しましたが、築3年ではローンの元金がほとんどの減っていないため、市場で売却できる価格に設定できません。市場で売れるような金額で売却してしまうと、ローンの不足分を負担しなければならない状況になります。

結局、この方は物件を手放すこともできずに月々ローンの補填を行って物件を保有されています。

 

家賃は必ず下がる。当初5年で利益をとれる物件購入を

このブログの中でも何度か書いてきましたが、家賃は必ず下がります。特に新築物件は、一回目の入れ替わりで家賃が下がる可能性が高いため、当初の予定より収益が少なくなることは仕方のないことです。

新築の場合は特に購入から5年以内が一番収益を得られる期間なので、この時期に利益が取れない組立をすることは絶対に避けましょう

 

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