住宅の買替えで失敗しないためには

消費税増税前の駆け込み需要で不動産市場、特に住宅業界は活性化しています。所有している物件を売却、もしくは新たに購入しようとしている方も多いと思われますが、現在所有している物件を売却して新たに購入する、いわゆる「買替え」を考えている方も多いでしょう。

買換えは購入を先にするのか、売却を先にするのかによりいくつかの注意点があります。買換えで失敗しないためのポイントをみていきます。

「買替え」の進め方には大きく分けると「先に購入するのか」「先に売却するのか」の二通りのパターンがあります。物件の種類(新築か中古か等)や自身の生活状況によって最適な道筋を立てていかなけれななりません。

次に「先に購入するパターン」(購入先行)と「先に売却するパターン」(売却先行)のそれぞれについて詳しくみてきます。

■先に購入するパターン(購入先行)

先に新たな住まいを購入することのメリットとしては買替え先をじっくりと探せるということです。逆にデメリットというか注意すべき点ですが、売却する自宅の固定資産税や自宅がマンションであれば修繕積立金や管理費用などのランニングコストの負担が自宅の売却が完了するまで続くことです。

また、売却前に新たな住居を購入しますので、想定よりも売却が長引いたり、低い金額でしか売れなかったりした場合には資金計画にも悪影響を及ぼします。

そのほか、売却する自宅に住宅ローンの残債がある場合には売却が完了するまで二重ローンとなるため資金的な負担が増えます。そもそも金融機関が二重ローンを認めないケースもあるため、既存の住宅ローンを抱えたまま、新たな住宅の購入資金を融資してもらえるかを金融機関に確認しておかなければなりません。

 

■先に売却するパターン(売却先行)

先に自宅を売却することで売却金額が確定しますので、資金計画が立てやすく、リスクも小さいことが売却先行のメリットといえます。

一方、注意点は新たな住居が見つかるまで、賃貸など仮住まいを余儀なくされるので、家賃のほか、引っ越し費用など資金負担が増えてきます。また、一般的な賃貸の場合には短期解約の場合に違約金が発生しますので、想定よりも費用負担が大きかったということもよくあります。

売却先行の場合にはあらかじめ購入先のエリア、予算のほか、具体的に購入したい物件の目途をつけておくことが必要でしょう。

 

■まとめ

購入先行と売却先行の大まかなポイントを挙げてきましたが、現在住宅ローンの残債が多くある場合で、それを返済して新たに住宅ローンを組む買替えには特に注意が必要です。

最初に自宅を購入した時よりも買替え時の収入が増えている方は多いと思いますが、新たな自宅を購入する場合、年齢の問題でローンの返済期間が短くなったり、借り過ぎや売却が思ったように進まなかった場合、結果として買替え後の負担増につながることがあります。

また、買替えにあたっては「住宅ローン控除」や譲渡益が発生した場合の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」、「特定の居住用財産の買換え」、譲渡損失が生じた場合の「居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」といった特例がありますが、買い替えた自宅についての3,000万円特別控除は選択適用となるなど、税理士等との連携が必要となります。よって、各ケースごとの税額シミュレーションなども行ったほうがよいでしょう。

買替えは「売却」と「購入」を別々のものとして考えるのではなく、全体像をきちんと把握しながら進めなければなりません。

不動産の取引とはいえ、不動産会社一社にすべてを任せるのではなく、ファイナンシャルプランナーや税理士などの意見も取り入れながら進めることをお勧めします。

 

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