アパート経営の5つのメリット!

 

不動産投資初心者でも比較的取り組みやすいのがアパート経営です。それはアパート経営が安定した賃料収入を得ることを目的としたミドルリスク・ミドルリターンの投資だからです。しかし、あくまで投資である以上はしっかりとした知識を持っていなければなりません。今回はアパート経営のメリットについてしっかりと確認していきます。

・最終的に「土地」が残る

土地から購入するアパート経営の大きなメリットの一つとして最終的に土地が残るということです。一棟のビルを購入するビル投資にも同じことは言えますが、ここでは比較的規模の小さなアパート投資で考えていきます。

アパート経営の多くは木造の共同住宅です。木造の住宅は建物を解体する際に、ビルに比べると費用が少なく済みます。それと、ビルの場合には築年数が古い物件だとアスベストが使用されていることが稀にあります。このアスベストを使用している建物の場合には解体費用が普通よりも多くかかりますので、注意が必要となります。このように建物を解体して更地にする場合に費用が少なくすむという点がアパート経営のメリットです。

それともう一つ、アパート経営で「土地」が残るメリットとして挙げられるのが、残った土地の立地条件にあります。

アパートが建っている立地というのはどのような地域が多いと思われますか?立地条件については様々な要素がありますが、要点をまとめると交通の便がよく、近くに買物ができる商業施設があること、商業施設が密接しているよりも、住宅なども混在している地域に多くのアパートが建っています。

このような立地の場合に建物を解体して残った土地を処分する際に、売却しやすいということが言えます。売却しないにしても、新たに住宅建築することやアパートを建て替えるなど、残った土地を利用する幅が広くなります。

「資産形成」はやみくもに不動産を所得することではありません。特に土地の場合は後々の利用方法まで含めて検討したほうがいいでしょう。

 

・インフレ対策

インフレとは「インフレーション:inflation」の略称です。インフレの経済的な意味やしくみについては以下の参考サイトをご一読下さい。

参考

インフレーションとは

アパート経営はインフレ対策になるといわれています。一般的にインフレとは貨幣価値が下がり、物価が上昇することを指していますので、現金などで資産を保有するよりも土地や建物の値上がりを期待してインフレ対策になるということでしょう。

但し、インフレ時代のアパート経営の方法で注意すべき点もあります。それは物価の上昇に伴い金利も上がり、固定資産税などの税金も上昇する恐れがあることです。一方で家賃はというと、一般的な賃貸借契約書では経済の動向により賃料を上げることができる旨を記載していますが、賃貸人と賃借人の双方が合意している以外はそう簡単に賃料を上げることは難しいと言えるでしょう。

アパート経営での運営費用がかさみ収益性が落ちるのなら、売却益を狙って処分する方法を取られるアパート投資家もいますが、その際には譲渡税など売却した後の税金についてもよく確認しておきましょう。

 

・節税効果

アパート経営での節税効果の主なものは「減価償却」と「損益通算」が挙げられます。

参考サイト

減価償却とは

減価償却の会計処理方法について

損益通算とは

減価償却の詳しい説明は上記の参考サイトをご確認ください。

ここで建物の減価償却についてですが、例えばアパートを3,000万円(建物価格のみ)で購入した場合に、木造の建物では法定耐用年数が22年なので毎年0.046%(定額法の償却率)をかけて償却していくと思われます。このような償却方法が一般的ですが、建物にはエアコンやキッチンなどの水回りの設備など付帯設備があります。この付帯設備部分の法定耐用年数は建物の法定耐用年数22年(木造の場合)よりも短くなりますので、付帯設備部分を建物購入時に見積書などできちんと区分けしていれば、毎年の減価償却を増やすことができ、節税効果も大きくなります。

新築のアパートを購入する場合には建物の見積書で付帯設備を確認することができますが、中古アパートを購入した場合には付帯設備部分を確認することは困難かと思われます。この場合は建物部分についての一定割合を付帯設備とみなして減価償却できる場合がありますので、税務署や税理士などとよく相談したうえで減価償却を行ってください。

もう一つの節税効果である「損益通算」というのは簡単にいうと、アパート経営で生じた利益や損失を自身の所得(給与所得など)と合算して申告できるということです。

アパート経営の場合、減価償却費や購入の初年度は仲介手数料などの購入に関しての経費が生じる事で実際のキャッシュフロー上は黒字でも会計上(税務上)は赤字になることがあります。(参考:キャッシュフロー計算の方法

このため、アパート経営による税務上の赤字で給与所得など他の所得で支払っている税金を合法的に還付してもらうことも可能になります。サラリーマンを続けながら大家さんをしているような場合、アパート経営の税務上の収支が赤字の場合、その分を合法的に節税することができます。

※注意!)当サイトは税務署・税理士が運営するサイトではありません。上記は一般論であり、個別の税務相談には応じられません。また、制度・税法の変更等により上記情報が正確ではない場合もあります。詳細な情報については税理士にご相談下さい。

 

・老後の私的年金

一般的にアパート経営は安定した賃料収入を得られるという点で老後の私的年金代わりになるといわれています。しかし、ここで把握しておかなければならないのは、賃料収入というのは永久に一定額ではないということです。

バブル期の不動産投資において、不動産会社がお客に提出する投資シミュレーションのうち、家賃収入は右肩上がりに増えていく計画があったと聞きます。但し、現在の状況をよく考えてください。賃料は上昇するどころか、建物の老朽化に伴い減少するのが一般的です。よって、アパート経営を行う上では賃料が減少するものとして対応していかなければなりません。

賃料減少の対策としては賃料下落に対抗力が強い間取りの建物を購入する。例えば単身用なら1Rや1Kの間取りよりも1LDKの物件にすることや、ファミリータイプの物件を購入することが挙げられます。

広めの間取りの物件というのは狭い間取りの物件よりも利回りが低くなりますので、収益性に見劣りするのは仕方がありませんが、老後の私的年金代わりにアパートを購入するのならば賃料下落リスクの少ない物件を選ぶほうがよいでしょう。

また、ローンを利用して購入する場合には定年までに完済できるような組み立てをしたり、繰り上げ返済を行うなどにより、定年後にローンを残さないようなローン組みを行うことで、賃料がほぼまるまる利益になるような、長期的な計画をたてるのもよいでしょう。

 

・団体信用生命保険を利用して遺族への補償

住宅を購入する際に利用される「団体信用生命保険」ですが、アパートを購入する場合にも利用することができます。

参考サイト

団体信用生命保険とは

詳細な解説は上記のサイトに任せるとして、団体信用生命保険に加入すれば、自分(被保険者)に万が一のことがあった場合、アパートローンにおける残債(残りの借金)がチャラになるという保険です。 つまり、残された遺族には借金の無い、資産(アパート)を残すことができるというわけです。

但し、ここで一つ注意すべき点があります。借金が無くなったとはいえ、残された家族に資産(アパート)の所有権がきちんと移るのか?です。

詳しい内容については

団体信用生命保険の注意点でご確認ください。

 

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