不動産投資の空室リスク回避方法!

不動産投資のリスクの内、一番最初に頭に浮かぶのは空室リスクでしょう。アパートなどの不動産投資では、この空室をいかに埋めるかが収益の大きなポイントになります。とはいえ、どのような物件も入居率100%の不動産はなく、必ず入れ替わりは発生します。この入れ替わりのタイミングでいかに早く新たな入居者を見つけることができるかが、不動産投資成功の秘訣です。

では、空室リスクをできるだけ回避するための方法はというと

1、競合に有利な物件を購入する。

2、できるだけ部屋数の多い物件を購入する。

3、空室が発生した場合には費用を使ってでも早期に入居者を見つける。

4、「一括借り上げシステム」を利用する。

などがあります。

・競合に有利な物件を購入する

競合に有利な物件とはどのようなものと思われますか?

駅から近いなどの立地条件に優れた物件を最初に思い浮かべるでしょう。確かに駅から近い、スーパーなど買物施設が近隣にあるなどは大きな武器になりますが、ここでいっている競合というのはあくまで、入居募集に強いかどうかです。

いくら駅から近く、生活環境が便利な地域でも同じような物件が近隣に多数あるのなら、顧客(入居希望者)の取り合いになり、将来的に家賃の引き下げ合戦や敷金・礼金ゼロなど入居条件の緩和につながります。

このように競合する物件がひしめく地域で、中長期的に安定した収益を確保することは非常に困難です。

長期的に安定した不動産投資を行うには単身者が多く1ルーム物件が多い地域なら1LDK以上の広めの間取りの物件を購入することや、あえて都心から離れた駅の物件、バス路線の物件なども検討してみましょう。

 

・できるだけ部屋数の多い物件を購入する。

木造2階建のアパートでの部屋数で多いタイプは6戸タイプや8戸タイプでしょう。このうち、6戸タイプの物件は8戸タイプに比べると値段も安く、サラリーマン大家さんにとって購入しやすい物件だと思われますが、初めてアパート経営をされる方はぜひできるだけ部屋数の多いものを購入することをお勧めします。

理由は単純で、部屋数が多ければ多いほど空室が発生した際のリスク分散になるからです。例えば6戸タイプで1部屋空室が発生すれば入居率83.3%となりますが、8戸タイプなら入居率87.5%となります。

ほんの数パーセントの違いと思われるかもしれませんが、入退去のシーズンというのは集中しますので、一気に2件、3件と退去が発生する可能性もあります。

それと、空室リスクとは関係ないのかもしれませんが、単身用の8戸タイプのアパートの場合、土地の広さが40坪以上のある物件が多いと思われます。この広さの土地の場合、最終的に建物を解体して、更地の状態で土地を売却しやすいという利点もありますので、将来的な物件の処分も見据えると有利になるといえます。

 

・空室が発生した場合には費用を使ってでも早期に入居者を見つける。

どのような物件にも空室は発生し、すぐに入居募集を始めるでしょう

この際、ほとんどの方は入居募集を不動産会社に依頼されるでしょうが、依頼される不動産会社も多くの募集案件を抱えており、一つの物件を優先的に動いてくれるわけがありません。このような場合に、できるだけあなたの物件を優先的に顧客に紹介してくれるようにするには「AD」を支払うという方法があります。

詳しい内容については

入居募集のポイントはAD」でご確認ください。

 

・「一括借り上げシステム」を利用する。

「一括借り上げシステムを利用する」というのは、アパート管理業者と契約して、部屋全てを管理業者に借り上げてもらい、手数料を引いた満室時の賃料をもらうという方法です。

詳しい内容については

アパート一括借り上げ(家賃保証)

でご確認ください。

この「一括借り上げシステム」は新築物件だけでなく中古物件についても管理会社が請け負ってくれる場合がありますが、管理会社もビジネスなので、みすみす赤字が発生するようなことはしません。ですので、収益は下がっても退去が発生するたびに一喜一憂したくないといった方にはお勧めしますが、利益優先の方はこのシステムを利用されないほうがよいでしょう。

 

福岡の不動産投資なら「リータス㈱」にお任せ下さい。