入居者リスクの回避にはバランスが大事

不動産投資のリスクの一つに「入居者リスク」があります。せっかく満室で稼働しているアパートでも家賃がきちんと払われなかったり、入居者同士や近隣住民とのトラブルが絶えないなどで経営に支障がでることが多々あります。今回はこの入居者リスクについて考えていきます。

収益物件(経営するアパートなど)における入居者リスクとはいったいどのようなものでしょうか?例えるなら、「入居者の行動に起因して、アパート経営者に対して引き起こされる金銭的・非金銭的な損失」と考えられ、以下に代表的な例を記載しますのでご確認ください。

  • 賃料(家賃)の滞納
  • 近隣住人・他の入居者に騒音・ゴミなどで迷惑をかける
  • 契約上の禁止行為を行う(ペットの飼育、複数人での生活など)
  • 設備の破壊行為やそれに準じる行為を行う
  • 上記の問題を抱えていても退去しない(立ち退きリスク)

上記のようなトラブルを引き起こさないためにも、入居時の審査は重要なものとなります。

この審査を厳しくする方法で一般的なものとして挙げらるのは

  1. 必ず保証会社の審査を通し、さらに保証人をつける。
  2. 法人契約のみにする。
  3. 学生不可。
  4. 外国人不可。

などの手法があります。

上記のような対策を採る事で、入居者リスクはかなり抑えることができますが、一方で入居者を絞ることは同時に、「空室リスク」を増大させることにつながります。

上記の例でみると、最近では保証会社の審査を通すことは一般的となっていますが、2~4番の入居者を絞る方法は空室リスクに直結しますので要注意です。例えば法人契約のみの場合で考えると昨今では不況の影響で社宅を完備する企業が少なくなっていますので、会社で契約してくれる企業を探すのが困難と思われます。

学生を入居させないという手法も単身者用のアパートの場合には現実的ではないでしょう。むしろ狭い間取りの物件を借りるのは学生が大半を占めていますので、この層を省くことはあまりお勧めできません。

これは実際に起こった話ですが、ある不動産会社の提案で入居者リスクを回避するために木造2階建てのアパートを女性専用にしたところ、周囲に女性しか住んでいないアパートということが知られ、一階部分の空き巣が頻繁に起こるという事態になりました。入居者の安全を考慮して監視カメラの設置など対処は施しましたが、住宅が密集する地域であったため死角が多く、あまり効果を発揮しませんでした。

一度、女性専用で募集して入居者を決めた以上、すでに住んでいる入居者を考えると、後から男性も入居可とするわけにもいかず、結局1階部分は長らく空室となった物件があります。

このように物件の入居者を絞りすぎることは、逆効果になることもあります。現実的には敷金や礼金をきちんと入居者から取るなどの、「入居条件」を引き上げるぐらいにとどめておいたほうがよい場合もあります。

いずれにせよ、空室リスクの回避方法には一長一短があるので、所有している物件がどのような地域にあり、どのような層が借り手なのかきちんと把握することと、多くの場合が不動産会社に管理を任せるでしょうから、きちんと入居者の選別をしてくれるような会社に管理を委託することを忘れずにアパート経営を始めましょう。

 

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