避けられない家賃下落リスクの考え方

不動産投資を行う上で、空室リスクと同様に絶対に避けられないものが「家賃下落リスク」です。投資物件を選ぶ際にはこの「家賃下落リスク」を考慮したうえでの物件選びが、不動産投資を成功させるポイントと行ってもいいのでしょう。今回はこの「家賃下落リスク」を詳しく説明していきます。

不動産投資を行ううえで永遠に入居率100%の物件が無いように、家賃が絶対に下がらない物件もありません。特に新築物件は最初の家賃設定が高いので将来的な家賃の下落幅は大きいでしょう。この家賃下落を予想しておかなければ、ローンの返済が賄いきれない恐れが出てきます。

新築物件を購入する際の家賃下落の考え方

まず、新築の投資物件を購入する場合に、家賃の下落がどのようにして起こりやすいか考えてみましょう。

住宅で考えてみると「新築の定義」とは、未入居であることと建物が竣工して1年未満であることです。つまり、建物が完成して1年未満であっても、一度でも入居した場合には新築物件とは言えません。

多くの賃貸サイトには「新築」のカテゴリがあり、賃貸物件を探している方のうち、新築物件に住みたい方はこの「新築」の項目にチェックを入れて検索されるでしょう。新築物件に住みたい方というのは建物がきれいであることはもちろんですが、一度も人が入居していないということを気にされるものです。よって、少々家賃負担が大きくても新築物件を選びますので、最初の家賃設定は高くなってしまいます。

新築の投資物件を購入する際にはこの家賃設定が周辺の他の物件と比べて著しく差が大きくないかを確認しておかなければなりません。

では、この新築の家賃設定はいつまで保つことができるのでしょうか?

3年?5年?いいえ、新築物件で家賃が下がる一番危険な時期というのは、最初の入れ替わりが発生するときです。

どういうことかと言いますと、新築時に入居した方が退去し、新たに募集する際には中古物件として募集しなければなりません。一般的な賃貸借契約は当初2年契約で行われる場合が多いので、新築から2年を経過した時期が家賃下落の最初のポイントと考えていたほうがよいでしょう。

新築の投資物件を購入する時には、賃貸の募集サイトで築年数が2年以上経過した物件の家賃相場を確認しておくことをお勧めします。

 

家賃下落が起こりにくい投資物件

前述しましたように家賃の下落は絶対におきます。それならば少しでも家賃が下落しにくい物件を購入したほうがよいでしょうが、家賃が下落しにくい物件とはどういうものでしょうか?以下は家賃が下落しにくい物件になります。

①単身者が住むような地域で1LDK以上の広めの物件で収納スペースが広いもの

②単身者が住むような地域で戸数の半分程度の駐車場が完備されている物件

③駅から遠くファミリーが住むような地域で戸数以上の駐車場が完備されている物件

①の1LDK以上の物件うち、できれば30㎡以上の間取りがよいでしょう。30㎡以上の1LDKなら、単身者だけでなく新婚夫婦も住むことができますので、入居者の幅が広がります。なお、収納スペースが広ければ将来的な家賃の下落はより少なくなるでしょう。

②は単身者でも車を所有している方が多いので、駐車場スペースがある物件は入居が決まりやすいということが言えます。できれば戸数程度の駐車場があれば言うことはありませんが、実際にはそれだけの駐車スペースの確保は難しいので、戸数の半分の駐車スペースがある物件を見つけることができればよいでしょう。但し、新築の投資物件でこの条件をクリアするものを探すのはかなり厳しいでしょうから、中古の投資物件に限られるかもしれません。

ちなみに駐車場の賃料は部屋の家賃と比べると下落しにくいものなので、駐車スペースが多い物件は収入が安定しやすいという面もあります。

③については、ファミリーが住むような郊外では戸数程度の駐車スペースが最低限必要となりますが、最近では一家族で車を2台所有されるパターンが多く見られますので、駐車場が多ければ多いほど入居は付きやすいでしょう。

 

上記以外にすでに家賃が下がりきっている物件などもありますが、そのような物件は購入後の設備負担やメンテナンスなどの費用がかさむ恐れがあるため要注意です。

管理会社に一括借り上げしてもらい、安定した家賃を得る方法もありますが、、一括借り上げの設定賃料もずっと同じわけではありませんので、できるだけ上記三つの条件に当てはまるような競合の少ない物件を見つけることがよいでしょう。

 

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