ワンルームマンション投資の落とし穴

前回、新築ワンルームマンションの特性について解説し、サラリーマンには取り組み安い不動産投資の手法であると言いました(還付で利益を出す?新築マンション投資のカラクリ)。しかし、投資の世界においてはメリットもあればデメリットもあります。

一般的にワンルームマンション投資は

・サラリーマンでも節税ができる
・少ない自己資金(場合によっては自己資金ゼロ)で資産形成ができる
・老後の私的年金になる

など様々なうたい文句で販売されていますが、下記の点をしっかりと確認する必要があります。

節税効果はあるのか?

ワンルームマンション投資の仕組みは、税金の還付により利益を生み出すと言いましたが、

冷静に考えてみて下さい。単に払いすぎていた税金が還ってくるだけで、本来の投資活動により利益は出ていませんよね。しかも、家賃というものは新築の時が一番高くて、物件の老朽化に伴い家賃収入は減少していきます。

購入当初は販売会社が家賃保証をしてくれますので、月々の赤字も大したことはないかもしれません。しかし、ほとんどの契約が3年から5年ごとに保証家賃の見直しがされますので、赤字の幅は大きくなるかもしれません。もっとも将来的には家賃保証自体がしてもらえなくなるかもしれません。
(参考:家賃保証のリスク

ちなみに現在の築20年ぐらいのワンルームマンションの家賃は福岡市内で3万円前後です。おそらく新築当時は5万円の中盤で募集していたのでしょう。

将来の家賃下落を考えると、税金の還付以前に月々のローン返済の負担が大きく、生活自体が困難になっているかもしれません。

 

家賃が下落する前に売却すればいい!

などと、考えている人もいるかもしれませんが、ローンの残債が多すぎて一般的に売れる金額にはなりません。ちなみに25年の元利一括でローンを組んだ場合は、10年ぐらいたってやっと元金部分が少なくなります

また、そのころには家賃自体も下落しているでしょうから、販売価格は購入した当時に比べ半額以下に設定しないといけないことになっているでしょう。

 

では、どのような物件を買ったらいいのか?

ここまで、悪い材料ばかりを書いてきましたが、ワンルームマンション投資で成功している投資家はいます。

そのような投資家はどのような物件を買っているのでしょうか?

・駅から徒歩圏内の物件
・20㎡以下の物件は競合が多いから買わない。出来れば1LDなど広めの物件を購入する。
・全国主要都市で購入する物件を分散させる。

一般的に言われているのは上記の3点だと思われますが、それ以外にも下記の点を抑えるようにしましょう。

  1. 購入しようとする物件の家賃相場を調べる。賃貸募集のサイトなどで築5年以内の物件の家賃相場を調べ、自分が購入しようとしている物件との家賃のギャップを見てみましょう
  2. 実際に物件を見てみましょう。ワンルームマンションを購入される方の大半が物件を一度も見ずに購入されていますが、是非とも物件を見ることをお勧めします。不動産は一つとして同じ物件はありませんので建物の出来栄えや現地の街並みなど確認しましょう。
  3. 最低でも黒字となる物件を買いましょう。赤字を出して税金の還付による組み立ては、投資でもなんでもありません、投資とはあくまで利益を出すために行うものです。利益が出ないような物件は絶対買ってはいけません。

 

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