不動産売却の流れ

多くの方は不動産を売却する場合、まず不動産仲介業者に相談されると思われますが、相談した不動産仲介業者次第、もっと言うなら担当した営業マン次第で売却する物件がスムーズに売れるかが大きく変わってきます。

売却の相談を行う前に大まかな流れを知っておくことが大切です。

1、売却する理由を明確にする

まず、売却する理由について考えてみましょう。

自宅を売却する場合には家族構成やライフスタイルの変化、環境・経済状況の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があるでしょう。

「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、売却する理由を具体的に整理すれば、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況などが確認できます。
このように条件を整理することで、売却価格や引渡しの時期、新居を購入するのか賃借するか、やはり売却せずに今のまま住み続けるほうがよいのか、などイメージできます。

投資物件や土地などを売る場合も同じように、売却した後どうするのかということまでイメージすることで売却することが本当に正しいのかどうかの判断材料となります。

 

2、相場を知る

売却すると決めたら、いくらぐらいで売れそうかの目安を立ててみましょう。

とはいってもの一般人が不動産の相場を知ることは難しいと思います。まずは不動産売買のサイトで条件が似ている物件がいくらで販売されているかを調べます。ネット上に掲載されている物件は比較的高値で載せいている場合が多いため、5~10%程度を引いた額が売れ筋だと思っておいていいでしょう。

不動産は一つとして同じものはありませんので、実際の売却価格についてはプロの査定が必要となりますが、相談した不動産会社の査定がイメージしていたよりも著しく高いや安いといった場合には何かしら不動産会社の思惑も感じられるので注意しておいた方がよいでしょう。

 

3、不動産会社を探す

不動産価格についてある程度の目安がつけば、実際に売却を依頼する不動産会社を探します。

不動産会社への相談は一社だけでなく数社相談しましょう。

大手の不動産会社といっても営業マン次第で物件が全然売れない場合があります(但し、物件が大幅に安い場合を除きます)。実際大手の不動産会社では日ごろから数多くの物件を取扱っているため一件に集中して営業することは稀です。インターネットに掲載しただけで、実際の営業活動はほとんど行わないなどということはよくあることです。

少人数で営業しているような会社の方が親身になって活動してくれる場合もあるため、いくつかの不動産会社に相談することが大切です。

大切な不動産の売却を依頼するのですから、信頼できるプロに任せましょう。

 

4、価格査定を依頼する

売却を依頼する不動産会社を探すと同時に物件の価格査定を依頼しましょう。

いくつかの不動産会社に査定することをお勧めしますが、査定の結果高い価格を出したところがいいのかというとそうではありません。

一般的に不動産会社は物件を預かりたいために他者よりも少しでも高い見積もりを出してきます。但し、価格について根拠がない数字には気をつけなければなりません。実際に物件を売り出してはみたものの、客からの反響もなく結果大幅に値引きしなければならなかったということが頻繁にあります。

どんな不動産にも一つぐらいマイナスポイントはあるでしょうから、物件の個別の特性についても説明してくれる不動産会社に依頼しましょう。

 

5、仲介を依頼する(媒介契約を交わす)

不動産会社に売却を依頼する場合には媒介契約を交わします。主な媒介契約には三種類ありますので、自分の希望する売却方法によって選びましょう

媒介契約の種類

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

 

6、不動産を売り出す

不動産会社と媒介契約を交わしましたら、実際に物件を売り出します。

物件価格につきましては購入希望客から交渉が入るでしょうから高すぎず、安すぎずといったバランスが

重要です。また、インターネットへの掲載はどうするかなどの販売計画について依頼する不動産会社と打ち合わせをしておきましょう。

販売計画があやふやのままですと、物件が長期間売れ残ってしまう場合もあります。

顧客が購入を決める大きな要素に「お得感を感じるか」があります。

物件を購入する側が業者ではなく一般の消費者の場合、その物件の相場観を掴むのは難しいものです。物件にお得感を持たせるのは営業マンの腕次第といってもいいでしょう。つまり販売計画のイメージができていない営業マンの場合は売却までに苦労することが予想されます。

 

7、購入希望者と交渉

購入希望者が現れましたら、必ずと言っていいほど条件の交渉が入ってきます。

価格の交渉であったり、古家付きの土地であれば建物の解体を条件とするなど、購入側の希望が出てきます。譲れる点と譲れない点を明確に仲介業者に伝えましょう。

また、後々のトラブルを防ぐために物件についての不具合や欠陥などは誠実に伝えておきましょう。特に一戸建てやマンションなど購入側が住居として利用する際には住んだ後にトラブルが起こる場合がよくあります。このトラブルを少しでも防ぐために仲介業者は物件の状況について売主側にヒアリングしますので、包み隠さず回答し、仮に不動産業者がヒアリングしない点についても何かしら不安が残ることについては話しておくことが大切です。

 

8、売買契約を結ぶ

購入希望者との条件がまとまったら、売買契約を結びます。

契約書の詳細な中身については契約当日まで確認できないこともありますので、もし詳細な契約条件を確認したいのであれば早めに仲介業者に契約書を作成してもらいましょう。

また、契約当日には手付金を5~20%程度受領しますので、忘れずに領収書を発行しましょう。なお、稀に手付金なしで契約を希望する買主もいますが、できるだけ手付金は受領しておきましょう。

手付金は「解約金」に相当するものなので、安易に解約されないためにも買主側からきちんと手付金を受領しておくべきです。

 

9、物件を引き渡す

売買契約を締結した後、買主から代金を受領することにより物件の所有権を移転します。

住居として利用していた物件を買主に引渡す際には、中の荷物についてきちんと処分しておきましょう。いらない物だからといってそのまま残していくことはやってはいけませんし、買主側からしても残地物を好き勝手に処分することもできません。

住宅の売却の場合は引っ越し費用と同時に粗大ごみの処分費用も考慮しておくことが大切です。

また、物件を売却した場合には忘れずに税務申告することも重要ですし、たまに譲渡税がかかってきますので注意が必要です。

特に相続した物件を売却する際には事前に税金がかかるのかどうかをしっかりとチェックしておかなければなりません。

売却金をあてにして新たな不動産や高価な買い物をした後に、支払う税金が無かったということにならないように注意しましょう。

 

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