知っておきたい!一括借り上げ(家賃保証・サブリース)の仕組みと注意点

アパート経営などの不動産投資で安定した収益を得ようとするなら一括借り上げ(家賃保証・サブリース)が便利と言われています。但し、一括借り上げの詳しい仕組みや注意点をよく把握せずに不動産投資を行った結果、将来大変な目にあうこともあります。今回は一括借り上げの仕組みとその注意点を詳しく説明していきます。

一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)とは、投資家が保有するアパート等の部屋を全て業者に貸し出します。そしてその業者が入居者を募集するもので、オーナー(投資家)は入居率に関わらず一定の賃料を受け取ることができるというアパート経営などの不動産経営における方法の一種です。

オーナーは手数料を支払う代わりに、空室リスク(アパート等の部屋が埋まらないことによるリスク)がなくなるという運用方法です。本来満室時の家賃よりは受け取り家賃が減りますが、確実な収入が見込めます。

例えば、全室6部屋のアパートがあったとします。各部屋の賃料は8万円とします。この場合、満室時の賃料は8万円×6部屋=48万円となります。

一括借り上げ(家賃保証)を利用すれば、管理業者が例えば、全6部屋を合計38万円でオーナーから借りるわけです。そして、この管理業者は通常価格の8万円で入居者を募集します。

houhou_ikkatu図で表すと左図のようになります。ピンクは通常契約の場合の収入です。入居率が高くなれば賃料収入は大きくなりますが、空室率が高くなれば逆に収入は落ち込みます。  対して、カーキ色の部分は一括借り上げ(家賃保証)を利用した場合の賃料収入額です。入居率に関わらず収入は安定しますが、仮に入居率が100%となっている場合は、管理業者の手数料分損をすることになります。

つまり、一括借り上げシステムは、家賃(空室リスクに対する)の保険制度のようなものになります。

 

一括借り上げのトラブルと注意点

安定した収入を得られるということで、一括借り上げ(家賃保証・サブリース)は不動産投資の初心者、特に新築でアパートを建築される方が利用される場合が多いでしょう。安定した経営を行えるのでローンの返済を気にせずにすむと思われますが、契約の形態によっては大きな落とし穴があり、後々のトラブルを引き起こす原因となることもあります。

一括借り上げ(家賃保証・サブリース契約)はそれぞれ個別の契約事項となっていますので、一概には言えませんが以下の点をしっかりと確認した方が良いでしょう。

  1. 一括借り上げの期間は何年間ですか? だれが再契約すると約束しましたか?また、再契約時には大規模な修繕などで手出しが必要などの条件がでることもあります。
  2. 家賃が変更される特約や契約になっていませんか?    今の家賃が保証され続けるわけではない場合があります。例えば、先ほどの例では満室時賃料が48万円で手取りが8割の約38万円ですが、満室時賃料が30万円に引き下げられたら、手取り24万円になりますよ。こうした家賃の変額ができるようになっていませんか?

借り上げ期間の途中で再契約は無しよ、という話になったらその後はどうなりますか?そもそも契約家賃が変更されたら、そもそもの返済計画にも支障がでるのではないでしょうか?

一括借り上げを利用されるのであれば、上記のような点をしっかりと契約書で確認し、管理会社と十分に打ち合わせしておきましょう。

特に土地活用としてアパートなどを建築される場合には、一括借り上げを利用されることが大半ですので、十分な注意が必要です。

参考「土地有効活用をセールストークにしたアパート経営は要注意!」

 

一括借り上げ(家賃保証・サブリース)が必要ない物件とは

一括借り上げの仕組みや注意点についてみていきましたが、簡単にまとめるとオーナーの空室リスクを保証するのが管理会社で、管理会社はリスクと引き換えに収益を得ていることになります。そのため、管理会社側から見てみると一括借り上げを引き受けることによって赤字になるような物件はいやに決まっていますので、できるだけ賃貸付けが楽な物件を引き受けたいことになります。

このように考えますと、管理会社側から一括借り上げを申し出てくるような物件は優良な物件であると言えますので、少しでも多くの家賃収入を得たいのであれば一般管理で運営していくほうが得策かもしれません。

ただし、ここで一つ注意しておかなければならないパターンがあります。それは土地の有効活用で市街地に建てられたような物件です。「30年一括借り上げ」などのうたい文句で土地活用の提案を行っているような会社が建てた物件の一括借り上げは、管理会社側が赤字になっているパターンも一部であります。その分、建物の建築を行うことで十分な利益を建築会社(後の管理会社)は得ていますので、一括借り上げによるある程度の赤字は仕方がないということです。

そもそも、不動産投資の中で入居率はもっとも大事なポイントですので一括借り上げがあるからといって、どこでもアパートやビルを建てていいとは限りません。不動産投資に最適な場所を選んで、運営していきましょう。

 

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