未公開物件(非公開物件)は本当にお買い得か?

現在、不動産の販売や賃貸サイトは数多くあると思いますが、一般には公開されていないいわゆる「未公開物件(非公開物件)」というものがあります。ネットに出回っていない物件なので掘り出し物などがあるかもしれないということで、一般のお客様から未公開物件(非公開物件)はないのかという問い合わせを受けることがありますが、この「未公開物件」は本当にお買い得なのか?という問題もあります。今回はこの未公開物件について説明していきます。

物件が未公開(非公開)になる理由

物件が未公開(非公開)になるのは、売主側の都合によることが一番の理由です。

どういうことかと言いますと、自分が住んでいる家を売却する際に近所に知られたくないことや売却までのスケジュール(新たな住みかが決まっていないことなど)がはっきりとしていないことです。

その他には信頼できる不動産業者一社だけに任せたいので広告活動は一切おこないなどが挙げられます。これについては一度広告してしまうと、他の不動産業者からウチでも売らせてほしいとの問い合わせがくることがありますので、余計な問い合わせを嫌う売主は物件を未公開(非公開)にすることがあります。

物件が未公開(非公開)になることの理由としては売主側の都合だけでなく、仲介に携わる不動産業者の都合によることもあります。

不動産売買の媒介に携わる業者が受け取れる仲介手数料には上限があり、600万円を超える取引の場合には3%+6万円が一方から受け取れる手数料の上限です。但し、売主と買主の双方の間に立ついわゆる両手取引の場合には、売主側からの手数料、買主側からも手数料を受け取れますので、この場合の受け取れる手数料の上限は6%+12万円となります。

このような不動産業界の手数料システムがあるため、売主から優良で価格が安い誰でも売れるような物件の媒介を依頼された不動産業者は、あえて物件を公開させずに自前で客を見つけようと努力します。このような物件は売却する不動産の状態に対しての価格が比較的安価であることが多いため、購入者側からみるとお買い得かもしれません。但し、売主側からみると安売りしているのかもしれませんが。

他に物件が未公開(非公開)になる理由としては、物件が出回っていないというプレミアムをつけることで、お客が得した気になるということを期待している一面もあるなど、購買心理を利用した理由もあります。

未公開物件(非公開物件)の注意点

未公開(非公開物件)は購入者側にとって必ずしもお得というわけではなく注意点もあり、場合によっては取り返しのつかないトラブルを引き起こすことにもつながります。

物件が未公開(非公開)になる理由の売主側の都合で説明しましたが、ご近所に物件を売却していることを知られたくないと記載しましたが、お隣さんにも物件売却について話していないこともあります。

仮に隣との土地の境界があやふやな物件の場合にはどうなるでしょうか?買い手が見つかっていないのならまだしも、新たな買い手が見つかったあとで、自分が思っていた土地の境界と隣人が思っていた境界に食い違いがあるなどの問題をはらんでいた場合には、新たな買主がトラブルを引き継ぐか、売買自体がうまくいかないことがあります。未公開物件の場合には土地を仲介する業者も大っぴらに動くことができないので、このようなご近所とのトラブルを詳しく調査することは困難です。

上記では土地の境界問題について話ましたが、その他にも不動産には様々なトラブルがあり、問題が大きければ購入者側にとっての被害は図りしれないものとなることがあります。これが一般的に公開されているような物件なら、多くの不動産業者が見ていますので、トラブルになりそうな危険性があればすぐに指摘をすることができ、購入者側にとってはより安全な取引を未公開物件よりも安全な取引を行えるかもしれません。

私も多くの不動産取引に携わってきましたが、未公開(非公開)物件は思いもよらないトラブルがあることもあります。不動産のプロでさえ予期しないことも起こる未公開(非公開)物件を購入する際には十分に注意しましょう。

 

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