新築収益物件のメリット・デメリット

アパート経営などの不動産投資において、新築物件を購入するのか?中古物件を購入するかで検討される場合があるかと思います。銀行からの融資が得られやすいので新築、利回りを追求するなら中古、といったように目的によって新築と中古のどちらを購入したほうがよいのか変わってきます。今回は不動産投資における新築物件のメリット・デメリットをみていきます。

新築物件のメリット

1、企画段階から参加できる

区分所有のマンション投資などでは無理な話ですが、アパート経営などの場合にはそのアパートの企画段階から参加できるというメリットがあります。もちろん、そういう面倒な業務はしたくないという方もいるかもしれませんが、想定入居者やそれらの方々のニーズを捉えた建物企画することででき、他の物件と差別化することで長期的な空室リスクを減らすことができます。

2、新築物件はそれだけでも価値があるので、高い入居率が期待できる

日本人は新しい物好きです。ですから新築の建物というだけで価値があります。それによる高い入居率が期待でき、設備や耐震性なども技術の進歩により日々向上していますので、長期の運用ができます。そのほか、新築物件は入居者から敷金や礼金を取りやすいので、キャッシュフローの面からみても運営当初は余裕をもった資金繰りが可能でしょう。

3、中古アパートと比較して修繕費の積立が小額で済む・長期の運用が可能

新築物件の場合全く修繕費がいらないというわけではありませんが、築10年、15年の中古物件と比較すればそれだけ修繕が必要な箇所も少ないため、費用が小額でも良いというメリットがあります。また、当然ですが、期間が経っている中古の建物よりも新築の建物の方が寿命も長いので長期の運用が可能です。途中売却もその分しやすいでしょう。

4、銀行からの融資が受けやすい

新築物件というのは中古物件に比べて銀行の担保評価が高くより多くの融資を取り付けることができます。一般的には物件価格の1~2割程度の自己資金を用意できれば新築物件を購入することが可能でしょう。(但し、購入者の属性によっては銀行の評価が変わります。)また、融資期間も長く組むことができますので、月々の返済が少なくすみます。なお、木造の新築アパートでも金融機関によっては25年以上でローンを組んでくれるところもあります。

 

新築物件のデメリット

1、必要な費用が大きくなる。

一般に新築の建物の場合、中古物件を購入するよりも初期費用が大きくなります。その分借入として必要な金額が大きくなることがデメリットの一つです。

2、中古アパートと比較して利回りが低い

初期投資が大きくなるなどの点とも絡むのですが、新築物件と中古物件の場合では、総投資額に対する家賃収入の額割合として小さくなるという傾向があります。そのため、投資時点での利回りを比較すると中古収益物件の方が高くなるというケースが見られます。

3、入居者を0から集める必要がある

中古物件の場合、当初から入居者が入っているケースが多いですが、新築の場合は0からのスタートとなります。新築のメリットで入居者は決まりやすいとはいえ、建築の時期などによっては埋まりにくいこともあります。但し、アパート経営の業者などでは建物が完成してから入居者が満室になるまでの期間、家賃を保証してくれるシステムもありますので、このような業者から新築物件を購入するのであれば、当初の入居募集リスクは回避できるでしょう。

 

まとめ

新築物件のメリット・デメリットを見てきましたが、新築物件は投資初心者にとっては取り組みやすいものです。特にアパート経営においてはサラリーマンでも銀行からの融資を受け安いので、資産形成の一つとして新築アパートは浸透しています。

但し、新築だからといってどこの場所でもいいとは限りません。あくまで入居が期待できる場所で利益がきちんと取れる収支計画を綿密に立てることが重要です。

新築アパート経営から不動産投資を始めてみようと思われるのであれば、アパート経営で有名な「シノケン 」など、全国規模で運営されている会社などに相談されるのもいいでしょう。地場の不動産会社や工務店などでは新築物件についてのサポートにやや不安がありますので、アパート経営に精通した業者と取り組むことをお勧めします。

 

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