価格が安い?利回りが高い?中古収益物件のメリット・デメリット

投資用不動産のうち、中古物件の購入希望者が増加しています。私が営業している九州地方でも関東・関西以外に全国からの投資家はもちろん、海外の投資家からも引き合いがあるなど、新築物件に比べ利回りの高い中古物件を探している方は今後も増加していくことが予想されます。但し、中古物件を購入する際には新築に比べ、多くの押さえておくべきポイントがあります。今回は中古収益物件のメリット・デメリットを解説していきます。

中古投資用物件のメリット

・新築に比べて価格が安い!

中古物件の最大のメリットは新築物件に比べての価格の安さです。その分、総投資金額を抑えることができ、安くなった分の費用の一部をリフォームやリノベーションにまわす事でより入居率を高めることができます。

・利回りが高い

価格が安いということはつまり収益性が上がります。そのため、新築の場合と比較して利回りが高くなるケースが多いというメリットがあります。(必ずしもというわけではありませんが、全体的には初期コストに対する1年単位の利回りは中古物件の方が統計上高くなります)

・最初から入居者がいる

中古物件では売買がされる時点で、多くの場合すでに入居者がいます。つまり、新築の場合とことなり、0ベースから入居者を集める必要がないというのも魅力の一つです。但し、販売されている物件が満室状態のものはそれほど多くなく、大半の中古物件は数戸の空室が発生しているものです。空室部分の募集家賃が相場と比べて高すぎないのかなど注意しましょう。

・新築に比べ立地条件が優れている物件が多い

駅から近い物件など、新築に比べ市場で販売されている中古物件は比較的立地が優れているものが多いです。単身用のアパートなどは駅からの距離が入居率維持の大きな要素となりますので、立地の良さは大きな魅力となります。

 

 

中古投資用物件のデメリット

・耐用年数(残りの運用可能年数)が短い

中古物件の場合、当然運用可能な残りの年数(耐用年数)は新築のものよりも短くなります。つまり、投資回収までの期間が新築の場合よりも短くしなければならないというリスクがあるわけです。

・入居者確保・維持が大変

中古物件は利回りが高い分、入居者確保が新築よりも難しいといわれています。入居者は賃料が同じならより設備が立派、新しい物件の方を望むので、近くに新築のアパートやマンションができたりした場合は入居者確保の為に賃料を下げるなどの対策をとる必要もあります。(当然賃料を下げれば利回りは低下します)

・銀行からの融資が新築に比べ受けにくい

物件を購入する際に銀行からの融資を利用するなら、新築に比べると担保評価が低くなりますので、場合によっては物件価格の半分近くの自己資金が必要となることもあります。また、返済年数も新築よりも短くなることから、いくら利回りが高いといっても月々のローン返済が重たくなり、キャッシュフローは新築物件を購入するよりも悪くなることもあります。

 

中古物件購入のポイント

中古の投資用物件についてメリットとデメリットを見てきましたが、最後に中古物件を購入するうえで絶対に確認しておきたいポイントを挙げていきます。

利回りの高さに騙されないこと

いくら利回りが高いからといって、立地条件が悪かったり、空室の多い物件は購入する前に十分検討しましょう。中古物件の販売広告に載せられている表面利回りは空室部分を満室として計算されているものが多く、広告に出されている想定年収というのは「絵に描いた餅」と言い換えてもおかしくありません。当然、空室部分の家賃設定にも根拠はあるかと思いますが、あくまで予想ということを忘れてはいけません。

・建物の築年数は重要

ここでいう築年数というのは建物が単なる古い、浅いといったものではありません。購入した時点の築年数が10~15年のものというのは、建物の防水工事や設備の入れ替えが行われていないこともあるので、購入してから修繕費用などがかさむことがあります。

そのほか、1981年以前に建築された物件は旧耐震基準で造られているものなので、銀行融資が付きにくいことがあります。銀行融資が付きにくいということは購入するのが難しいのと同時に、将来物件を売却する際にも売りにくいというデメリットがあります。現在、市場にはこの旧耐震基準で造られた物件が多く販売されていますので、利回りの高さにつられて詳しく検討せずに購入することは控えましょう。

※旧耐震基準で建築された物件でも耐震補強を施されているものなどは例外です。

 

上記以外にも中古物件には税制上のメリットを受けやすい物件、反対に税制上はデメリットとなる物件など、一部で専門家の意見が必要となる場合があります。物件の購入に際しては不動産会社だけでなく金融機関、その他専門家の意見を取り入れることがよいでしょう。

 

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