失敗しないアパート経営。単身用アパートの土地選び。

アパート経営にとって「立地」はとても大事なポイントです。特にここ10数年でサラリーマン大家は右肩上がりで増えており、今後も増加していくでしょう。そのため、アパート用の土地探しは競合が激しい状況です。駅から近いなどの好立地の土地には誰もが注目するでしょうが、あくまで投資ということを忘れてはいけません。

今回は新築アパート用地、特に競合が厳しい単身用アパート用地の選び方を解説していきます。

■単身用アパートが多く存在する立地の特徴

一般的に単身用(1R、1Kなど)のアパートが多く存在する場所というのは、駅から10分圏内です。当然、単身向けなので入居者は学生などの若年層に多く、車を所有していないことが多いので駅から近い場所に集中します。土地の広さでは30~50坪程度がアパートに適している大きさなので、単身用アパートに向いている立地は

・駅から10分圏内

・50坪程度の広さの土地

が基本となります。

しかし、上記のような土地はほとんど手に入ることはないでしょう。

なぜなら、この二つの条件を満たしているような土地はアパート用地だけでなく、戸建の住宅地としても人気のあるものなので、競合はさらに増えていきます。

■なぜ10分圏内にアパートが集中するのか?

単身者向け(1R、1K、1DK)のアパートを建築する場合のアパート向けの立地が、なぜ駅から10分圏内なのかというと、単身者の多くは学生や社会人になりたての方が多いので、学校や職場への交通アクセスが部屋選びに際して最も大きなポイントとなるからです。

10分というのは歩いて無理なく駅までいける距離です。入居者が自転車を利用することを考えると10分以上の場所でも良いのではと思われるかもしれません。しかし、実際の入居者の物件探しにおいては駅から徒歩10分が一つの目安となっており、それ以上時間がかかると敬遠されてしまうリスクがたかまります。

新築なら徒歩10分以上でも埋まるかもしれませんが、将来の入居率に対してのリスクとなるので10分以内というのを一つのボーダーラインと考えると良いでしょう。

■単身用アパート用地の選び方のポイント

前述したように単身用のアパート用地で駅から10分圏内という条件は外すことはできません。よって土地を選ぶ際のポイントは戸建て用地として人気のない土地をみつけることです。

単身者向けのアパートの場合、ある程度建物の形は柔軟に組むことができます。一戸建てなどの建築に適したキレイな形状の土地は土地価格が高くなりやすいため、収益性という観点からは返ってマイナスとなります。
また、土地柄も考慮する必要はありますが、単身者向けアパートの場合は駐車場も考慮する必要はさほどありません。効率面を考えると駐車場はなしと考えた方がよさそうです。
これらを踏まえると、形にこだわらず建物のプランが効率よく入る土地が正解だといえます。

一例をあげるとするならば、間口(道路と接している部分)が2mである旗竿の土地。駅から10分以内の単身者向けアパートを建築するのであるならば、このような土地は住宅用地として人気がありませんので比較的安く購入することができるでしょう。
アパート経営で収入を得ることを目的とするのであれば、このような土地が面白いと思われます。

土地の形にこだわらず、収益性を第一に考えていくことがアパート経営を長期間安定させる上で大きなポイントとなります。但し、あまりにも利用状況の悪い駅や、入居が見込めない地域でのアパート経営はリスクが高いので、土地選びにはアパート業者だけの意見だけでなく、他の不動産業者の意見も取り入れて検討していきましょう。

 

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