失敗しないアパート経営。ファミリー向けアパートの土地選び。

前回、単身用アパート向けの土地を解説してきましたが、アパート経営にはファミリー世帯を対象とした物件もあります。ファミリー向けのアパートを建築する場合には単身用とは考え方を大きく変えなければ成功することはできません。

今回はファミリー向けアパート用地について解説していきます。

■単身用アパートとファミリー用アパートの収益比較

ファミリー向けのアパート(2LDK以上)のアパートを建築する場合には、単身者用の立地とは考え方を変えなければなりません。

例えば170㎡の土地があるとします。

建ぺい率は60%、容積率は200%、土地の価格は2,200万円。

この土地に単身者用で一部屋あたり25㎡の1Kタイプのアパートを計画したとすると、

170㎡(土地の広さ)×60%(建ぺい率)=102㎡(建築可能な面積)

102㎡(建築可能な面積)÷25㎡(一部屋の広さ)=4部屋(一階部分の戸数の上限)

2階建てのアパートを建築するのであれば1階、2階を合わせると8戸のアパートが建築できます。

一方、2LDKで一部屋あたり40㎡のアパートを計画する場合は 102㎡(建築可能な面積)÷40㎡(一部屋の広さ)≒2部屋 1階、2階合わせても4戸のアパートが建築できます。

ここで、単身用、ファミリー用の建築コストと家賃を考えてみます。

便宜上、どちらとも建築コストは坪単価50万円で計算します。

単身用                    25㎡×8戸=200㎡=60.5坪×50万円(建築コスト)=3,025万円

ファミリー用          40㎡×4戸=160㎡=48.4坪×50万円(建築コスト)=2,420万円

土地の価格(2,200万円)をプラスすると 単身者用の総額:5,225万円 ファミリー用の総額:4,620万円

単身用、ファミリー用の一部屋当たりの家賃を考慮した利回り 単身用、一部屋あたりの家賃月5万円 5万円×8部屋=月収総額40万円×12ヶ月=年収480万円

480万円÷5,225万円(単身用アパートの総コスト)=9.16%(表面利回り)

ファミリー用、一部屋あたりの家賃月8万円

8万円×4部屋=月収総額32万円×12ヶ月=年収384万円

384万円÷4,620万円(ファミリー用の総コスト)=8.31%(表面利回り)

こうして見ると、単身用のほうが利回りが高いとしても、両者に大きな差はありません。むしろ、部屋が広い分入居も付けやすいと考えると、ファミリー向けのプランを選択することもあるでしょう

しかしながら、もう一つ考えなければないけない点としてファミリー層の多くは「自家用車」を保有しています。 そのため、アパートに駐車場がない場合、客付け(入居者の確保)がかなり厳しくなるので敷地面積内に駐車場も確保してやる必要があります。

例えば福岡市では一部屋35㎡までの広さで総戸数9戸までのアパートなら駐車場の設置義務はありませんが、35㎡を超えたり、10戸以上のアパートを計画するのであれば、駐車場を設置しなければなりません。

当然、駐車場を確保しようとするのであれば建築できる面積は少なくなりますので、場合によっては4戸のアパートを建築できない可能性もあります。

このような点から、ファミリー向けを対象とする物件の場合はそれなりに広い土地を確保する必要があります。 そのため、ファミリー向けを検討する場合は、土地の安い地域をどうしても選らばざるをえません。

 

■まとめ

これまで解説してきたように、ファミリー向けのアパートを建築する場合には単身用に比べて多くの土地を必要とします。一見すると収益性に大きな開きがあると思われますが、中長期的にみるとファミリー向けのほうが家賃の下落幅が少ないので、長期的に安定した投資の方法かもしれません。

ただし、単身向けアパート用地を検討する場合と同様に、ファミリー向けにも適した土地がありますので、土地値に左右されずに様々な意見を参考にしていきましょう。

 

福岡のアパート経営なら「リータス㈱」にお任せください。