投資初心者向け?新築アパート投資

前回、ワンルームマンション投資が不動産投資初心者にとって最も取り組みやすい投資だと説明しましたが、新築アパート投資も同じく初心者向けの不動産投資です。昔のアパート投資といえば、土地を持っている方が、その土地にアパートを建てて行うのが普通でした。しかし、今日では土地がなくても新築のアパートを建てる投資が一般的に普及してます。

なぜ、このように新築アパート投資が広まったのか?

今でこそ、戸建て需要の増加により土地の価格は若干上向きで推移していますが、新築アパート投資が広がり始めた約20年前はバブル崩壊による影響で土地の価格が大幅に下落していました。

アパート投資にとって、土地の価格が低いということは大きなポイントになります。なぜなら、土地代が安いことで、総コストが抑えられ、投資利回りが上がるからです。

ここ数年は住宅エコポイントや住宅ローンの充実により戸建の需要が増えてきました、5年程前まで住宅用地はアパート業者が買い占め、あちこちにアパートが建築されました。

金融機関がアパート投資を広めていった!

新築アパートを購入するほとんどの方がローンを利用します。
ここで、アパートローンについて少し解説すると、アパートローンというのは住宅ローンから派生したと言われており、審査が通りやすいのは公務員やサラリーマンです。

但し、公務員やサラリーマンが金融機関からお金を借りると言っても自宅を購入する以外に利用することはほとんどないでしょう。そこで、アパート投資と住宅ローンを組み合わせることにより、公務員やサラリーマンが不動産投資を行いやすい環境ができました。

フルローン、オーバーローンなどやりたい放題の金融機関!

最近のアパートローンは物件価格の80%までが一般的となっていますが、アパート投資が一番盛んな頃は物件価格の100%どころか、不動産取引に関する諸経費(登記費用等)まで含めた、いわゆるオーバーローンもよく見かけられました。年収500万円に満たない方でも5000万円クラスの物件を購入することができるほか、場合によっては一円も手出しがなく、投資を始められるので、爆発的に投資家が増えていきました。
(参考:アパート経営とアパートローン

投資家の増加による弊害

アパートローンの普及により新築アパートへの投資はワンルームマンションと同じく、初心者向けの投資として注目を浴びていますが、同時に大きな弊害をもたらします。ちまたに新築アパートが増え、家賃の下落を起こしていったのです。家賃の下落は空室率と同じく、その物件の生命線となっています。

家賃は一度下がってしまえば上げることは容易ではありません。
新築時4万5000円で入居していた物件が、5年後には4万円、10年後には3万5000円という物件をよく見かけます。

家賃の下落率でいうと、5年後には当初の約89%、10年後には約78%といった状況です。つまり、満室であっても当初の予定よりはかなり収入が減ってしまうのです。

また、周辺には競合物件が多数ありますので、一概に家賃を下げれば入居が決まるというものではありません。少しでも決まるようにさらに家賃を下げる場合もあります。これでは負のスパイラルに陥ってしまいます。

新築アパート(投資物件)を購入するポイント

とはいえ、新築アパートは不動産投資初心者にとって取り組みやすいことには変わりありません。新築なので当面は修繕もかかりませんし、管理会社のサポートも充実していますので、他の投資に比べ安全と言えるでしょう。

物件を選ぶ際には以下の点に注意してください。

  1. 駅から徒歩圏内(約10分)の物件を選ぶ。10分以上の場合は駐車場が確保できる物件
  2. 賃貸募集サイトで家賃相場を調べる、特に築5年、10年の物件をチェックする。購入する物件でシミュレーションし、5年後、10年後に利益が取れているかを確認する。
  3. 物件価格の2%の利益確保を目指しましょう。2%の利益とは管理費用や固定資産税、ローンの返済まで含めた最終的な利益のことです。例えば5000万円の物件を購入するなら、年間100万円は利益が出るような物件にしましょう。
  4. できるだけ広めの間取りにする。1Kアパートでも1部屋20㎡以下の物件は避けましょう。

他にも様々なポイントはありますが、特に上記の4点に注意をして投資物件を選びましょう。

なお、新築アパート投資を専門で行っている業者がたくさんあります。中でも全国的な知名度で有名なのは「シノケン」でしょう。

アパート経営は物件選びと同時に購入後の運営方法も重要な要素です。特に新築のアパート経営が得意な「シノケン 」のような業者は管理体制などのバックアップもしっかりしているので、一緒に取り組むことをお勧めします。

 

福岡の不動産投資なら「リータス㈱」にお任せ下さい。

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