土地有効活用をセールストークにしたアパート経営は要注意!

前回、土地を持たずに始めるアパート経営について説明しましたが、アパート経営には元々土地を持っている方向けの投資もあります。「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしていますが、本当にそうなのでしょうか?

まず、利回りについてですが、はっきり言って良いとは言えません。2階建てのアパートを建てるのには木造で十分なのに鉄骨作りの建物や無駄に外構にお金をかけた建物を提案してきます

建物にいくらお金をかけても取れる家賃はそれほど変わりません。よって提案してきた会社が施工金額を釣り上げるために無駄にお金をかけているとしか思えない内容です。

次に「老後の安定」についてですが、「一括借り上げシステム(サブリース)」という言葉に惹かれて将来の安定を想像されて投資を考える方もいらっしゃるでしょう。

「一括借り上げシステム」とはアパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。  しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではありません。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになります。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃は下がりますから、家賃収入よりローンの返済が上回ることになりかねません。
(参考:家賃保証のリスク・問題点

また、大○建託や東○コーポレーションなどが営業している場所は、街中というより交通の便が悪い場所が多いため、元々賃貸用不動産を建てるには向いていない土地にアパートを建てようと提案してきます。

新築当初は目新しいため入居は着くのでしょうが、年数が経てば家賃を下げても入居が付かないことも覚悟しておかなければならないでしょう。これでは老後の安定どころか老後に支出が増えていくといったことにもなりかねません。

次に「相続税対策になる」ということですが、唯一、これだけは一部ですけれども当たっているかもしれません。

アパートを建築することによりいくつかのメリットはあります。

メリット1:アパート建築により土地評価が下がる。

アパート建てることにより、土地の評価が下がることです。アパートの敷地は、貸家建付地(かしやたてつけち)となり、2割程度評価が下がります。これはアパートを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けますので、相続税の評価では、2割程度評価を下げましょうというものです。

メリット2:建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になる

建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。建築をすれば、建築費を支払い、建物を取得します。従って、建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。建物の相続税の評価は、固定資産税評価から借家権を控除したものになります。固定資産税評価は、建築費の概ね7割程度と言われていますので修正を行ないます。

メリット3:小規模宅地等の評価減のための候補地となる

小規模宅地等の評価減のための候補地になります。空き地は、被相続人の事業又は居住用の土地とはいえないため小規模宅地等を選択するときの候補地にはなりません。しかし、アパートの敷地は、事業用の土地として200平米まで50%減額が受けられる可能性があります。ただし、小規模宅地等は、基本的には遺産の中で最も有利な土地から適用しますので、他に有利な土地(自宅であれば240平米まで80%減額)があれば、有利な方から適用します。従って、他に有利な土地がないときにメリットがあります。通常自宅で評価減を取るほうが有利となります。

以上のようにいくつかのメリットはありますが、このメリットの恩恵を受けられるのは一部の資産家だけでしょう。

特に土地活用目的のアパートは農地に建てられる場合が多いので、元々農地で評価が低かった場所が、建物を建てたことで宅地に地目変更され、毎年の固定資産税が上がってしまったということもあるでしょう。
土地は生き物と同じで、その土地にあった活かし方があります。

間違った活用の仕方をすれば利益を有無どころが、大きなお荷物ななってしまいますので、十分に注意が必要です。

 

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