リフォームの際には注意を!

最近、奇抜なリフォームを行った物件などよく見かけます。あるリフォーム業者のうたい文句には「10人の内9人に断られる部屋を作る」といって、大々的に宣伝をいます。9人に嫌われても1人でも気に入ってもらえればいいという理論です。会社によっては家賃保証までしているリフォーム業者もあり、昨今の不動産業界は中古物件のリニューアルが注目されています。

そのため、一般の不動産投資家も新築で物件を購入するよりも、中古不動産を購入しリフォームを施して運営していく方が増えているそうです。

リフォームの投資効率は適正か?

中古物件を新たに購入してリフォームを行う方は別として、今現在持っている物件をリフォームして新たに賃貸募集するには、いったいどれくらいのリフォーム料金が適正なのだろうか?

まず、リフォームを行った場合、家賃を現状よりも多く取れるのか、現状維持なのか?を考えましょう。

現状維持の場合はあまり投資効果は得られませんが、家賃をアップする場合、

例えば一部屋50万円をかけてリフォームを行い5000円家賃をアップできるとすれば、年利回り12%の投資効果を得られます。とすると、8年ちょっとで投資資金を回収できる計算になります。

ただし、ここで注意が必要なのは、5000円アップした家賃は維持できるのか?ということと、新たに入退去は発生した場合に内装工事を行う場合いくらかかるのか?を考えなければなりません。

賃貸募集を行う際、「リフォーム済み」などを唄った場合には比較的高い家賃を得ることができます。見た目もきれいで、同じような物件が少ないから比較的入居は容易でしょう。ただし、目新しい物件というのはどこにでもあるような物件に比べ内装工事にお金がかかります。

洗面台など水回りの設備を海外製のデザイン性に優れた商品を使っているオーナーなどは特に注意してください。修理などが発生した場合、日本製の製品よりもお金がかかるほか、時間もかかります

そのほか、最近ではペットを飼えるような部屋にリフォームした物件をよく見かけますが、アパートの一室やマンションの一室だけが飼えるようになっただけの物件を見かけます。

ペットを飼うということは同じ建物に住む人たちのことを考えなければトラブルのもとになります。苦し紛れのペット可物件は退去を促進させる効果もありますので用心が必要です。

賃貸経営は目先の収入よりも5年10年先を見据えた視点が大事です。

どんなにお金をかけたリフォームを施しても、将来的に家賃は下がります。これだけは忘れてはなりません。

 

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